Skip to main content
nhung-dieu-quan-trong-can-quan-tam-khi-mua-can-ho-chung-cu

Kinh nghiệm và những điều cần lưu ý khi chọn mua căn hộ chung cư

Xu hướng hiện nay của nhiều hộ gia đình trẻ khi mua nhà là lựa chọn căn hộ chung cư thay vì mua đất làm nhà, cũng bởi lợi thế của căn hộ chung cư là cơ sở hạ tầng sẵn có, chỉ cần dọn về ở ngay trong khi giá cả lại thấp hơn so với việc mua nhà đất, an ninh khá tốt và đặc biệt tiện ích của các khu chung cư thường khá hấp dẫn như: có nhà trẻ, trung tâm thương mại, giải trí, cảnh quan cây xanh…

mo-ban-can-ho-chung-cu-cao-cap
Sự phát triển căn hộ chung cư tại các thành phố là một xu thế tất yếu

Chung cư tại Hà Nội, những năm gần đây có khá nhiều dự án đã và đang triển khai. Điều này mang đến cho khách hàng có thêm nhiều cơ hội lựa chọn nhưng mặt khác cũng khiến họ bối rồi vì không biết dự án nào phù hợp với khả năng tài chính của mình trong khi vẫn cung cấp đầy đủ các tiện ích thiết yếu.

Bằng những kinh nghiệm thực tế trong quá trình tư vấn của mình, Tuấn xin tổng hợp một số lưu ý căn bản dành cho những anh chị chuẩn bị mua căn hộ chung cưnhững lưu ý cần phải biết trước khi quyết định mua căn hộ chung cư, cách chọn mua căn hộ chung cư, những rủi ro khi mua căn hộ cách phòng tránh những rủi ro không đáng có.

I. TIÊU CHUẨN LỰA CHỌN CĂN HỘ

thiet-ke-can-ho-chung-cu
Những điều cần quan tâm khi lựa chọn căn hộ
  1. Thiết kế căn hộ.

Căn hộ có mấy phòng ngủ, mấy phòng vệ sinh, có bao nhiều cửa sổ, có ban công không, bàn giao thô hay hoàn thiện cơ bản, nội thất cơ bản gồm những gì có sàn gỗ, tủ bếp hay thiết bị vệ sinh chưa? luôn là những vấn đề khách hàng quan tâm trước khi quyết định chọn mua căn hộ nào trong dự án có hàng trăm hàng ngàn căn.

Hệ thống kỹ thuật trong căn hộ có đầy đủ và hợp lý không? Trong căn hộ có những thiết bị gì? Các điểm chờ để đấu nối các thiết bị khác có đầy đủ không? Đường điện, nước có đúng tiêu chuẩn không tránh cháy nổ, rò rỉ điện nước khi sử dụng.

Mỗi tòa có bao nhiêu tầng, bao nhiêu thang máy, một sàn có bao nhiêu căn hộ, số căn hộ chung 1 thang máy là bao nhiêu? thang bộ thoát hiểm năm ở đâu có bao nhiêu cái? Hành lang bên ngoài có rộng không?

  1. Về phong thủy:

Do đặc điểm nhà chung cư thuộc loại nhà đa sở hữu, việc xem hướng nhà được giới hạn trong phạm vi từng căn hộ riêng lẻ. Khi đó, hướng nhà được xác định là hướng cửa ra vào của căn hộhướng của ban công căn hộ, hướng sảnh tòa nhà. Tổng hợp kinh nghiệm mua nhà chung cư thì các căn hộ có hướng ban công là Đông Nam thường được bán hết trước tiên mặc dù có giá cao hơn. Đó là do những căn này được hưởng nắng ấm vào buổi sáng, tránh nắng gắt của buổi chiều, được đón gió mát trong mùa hè trong khi vẫn tránh được cái rét của mùa đông.

  1. Điều kiện bàn giao:

Hiện nay trên thị trường có rất nhiều gói bàn giao cho khách hàng lựa chọn: bàn giao thô, bàn giao bán hoàn thiệnbàn giao cơ bản, nội thất hoàn thiện… Nhiều khách hàng lựa chọn gói nội thất hoàn thiện vì sự tiện lợi, tuy nhiên, nhiều khách hàng ưa thích gói bàn giao cơ bản vì có thể thiết kế nội thất theo ý tưởng cá nhân. Hầu hết các khách hàng hiện nay đã tránh lựa chọn các dự án bàn giao thô, vì các giai đoạn hoàn thiện sau này, nếu không được quản lý chặt chẽ, sẽ gây tình trạng mất vệ sinh và ô nhiễm tiếng ồn.

Nếu anh chị không có nhu cầu tự thiết kế lại căn hộ thì có thể xem xét gọi nội thật có sẵn từ chủ đầu tư.

II. TIÊU CHUẨN LỰA CHỌN DỰ ÁN

chung-cu-cao-cap-vinhomes
Một dự án có quần thể tốt, cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ, cư dân lành mạnh thì luôn được nhiều khách hàng quan tâm và ưu tiên.
  1. Vị trí dự án, khoảng cách và thời gian

– Yếu tố vị trí:
Sau yếu tố về giá cả, vị trí dự án là điều kiện vô cùng quan trọng để người dùng quyết định lựa chọn căn hộ cho gia đình mình: vị trí dự án thuận tiện cho công việc của bố mẹ và công việc học hành của con cái. Thêm vào đó:

– Khoảng cách:
Từ địa điểm dự án đến khu trung tâm đô thị được nhiều anh chị lựa chọn nơi ở của mình. Nếu như trước đây, Hồ Gươm được nhiều người lựa chọn làm tâm điểm, khu vực bán kính 5km quanh Hồ Gươm là vị trí vàng, thì giờ đây không ít khách hàng lựa chọn những dự án nằm trong bán kính 5km kể từ khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, hay những dự án nằm gần Hồ Tây. (Khu vực Trung Hòa Nhân Chính, cửa ngõ phía Tây thủ đô có quyết định phát triển thành trung tâm hành chính, giáo dục, ngoại giao thương mại của Hà Nội nên thu hút rất nhiều dự án xây dựng quanh khu vực này).

– Thời gian:
Cụ thể là khoảng cách từ dự án đến trung tâm thành phố, các dự án cách trung tâm dưới 15 phút chạy xe thường được ưa thích nhất và bán chạy nhất so với tất cả các dự án khác. Tuy nhiên, khoảng cách không phải là tất cả. Nếu dự án ở vùng ngoại ô, nhưng có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, thiết kế đẹp thì anh chị cũng nên cân nhắc.

– Về địa lý và phong thủy:
Những yếu tố địa lý thuận lợi, có phong thủy tốt: vung đất cao, “tiền thủy hậu sơn” là những vùng đất lý tưởng để an cư, những yếu tố này sẽ làm gia tăng giá trị của dự án.

– Về cảnh quan môi trường:
Anh chị nên lựa chọn những địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các yếu tố có sẵn trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án. Tránh những nơi có yếu tố môi trường kém như: gần cầu vượt, ngay mặt đường lớn dễ ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi, độ rung, gần nơi tập kết rác thải, nơi mật độ dân cư quá dày, hệ thống kỹ thuật hạ tầng quá tải…

– Về mối liên hệ với xung quanh:
Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung quanh. Các công trình xung quanh dự án nhà ở như: công trình văn hoá, thể thao, thương mại, trường học, công viên, nhà hàng… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở. Chính vì vậy, khi lựa chọn căn hộ chung cư, anh chị cần xem xét xung quanh khu nhà ở này càng nhiều công trình có mối quan hệ tương tác với khu nhà ở thì càng có nhiều lợi thế và giá trị và thuận tiện.

– Về hệ thống kỹ thuật hạ tầng bên ngoài:
Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm: đường giao thông, công trình cấp thoát nước và hệ thống điện. Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số 1 khi lựa chọn căn hộ.

  1. Chủ đầu tư và nhà thầu

Hãy xem xét uy tín của chủ đầu tư trên thị trường: chủ đầu tư đã có nhiều dự án trên thị trường hay chưa? Các dự án hiện hữu có hoàn thành đúng tiến độ?

Hãy ưu tiên các chủ đầu tư chú ý đến không gian dành cho cây xanh, cảnh quan, dịch vụ tiện ích tại các tòa nhà đã đầu tư trước đó.

Có rất nhiều khách hàng chỉ quan tâm đến danh tiếng của chủ đầu tư mà bỏ qua một yếu tố vô cùng quan trọng quyết định chất lượng công trình, tiến độ công trình: đó chính là nhà thầu thi công. Một số nhà thầu thi công đã gây dựng uy tín trên thị trường hiện nay: Coteccons, Hòa Bình, LanMak..

Đối với những dự án đã hoàn thành, giá bán có thể xác định rất dễ dàng dựa trên chất lượng căn hộ. Với các dự án còn dở dang, anh chị cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết chất lượng công trình và thời điểm bàn giao, phụ lục đính kèm cần mô tả đầy đủ mức độ hoàn thiện của căn hộ và các tiện ích đi kèm.

  1. Tiện ích khu chung cư

moi-truong-song-ly-tuong
Môi trường sống, cảnh quan, hạ tầng tiện ích là vấn đề ngày càng được quan tâm

Giá trị khác biệt của khu chung cư với các loại nhà ở khác là ở chỗ có các tiện ích công cộng trong khu nhà ở. Mỗi dự án phát triển nhà ở được đầu tư các công trình tiện ích khác nhau và cấp độ tiện ích trong các khu nhà ở cũng khác nhau do những giới hạn về tổng mức đầu tư, quy mô công trình và giá thành tiêu thụ. Giá trị tiện ích của một khu chung cư được thể hiện qua các yếu tố sau :

  • Hệ thống hạ tầng kỹ thuật

Trong một khu chung cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm: đường, hè, sân vườn, cấp thoát nước, điện chiếu sáng …phải được đầu tư đồng bộ và hoàn chỉnh. Đây là yêu cầu tối thiểu đối với một khu nhà ở, chất lượng và quy mô của các công trình này chính là điều kiện để khách lựa chọn.

  • Nhà để xe

Tùy theo từng loại nhà chung cư (chung cư thu nhập thấp, chung cư trung cấp, chung cư cao cấp) có quy mô nhà để xe và chế độ dịch vụ trông giữ xe khác nhau. Những quy định của chủ đầu tư về tiêu chuẩn gửi xe và phí dịch vụ trông giữ xe phải được công bố trước khi ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ. Anh chị nên lựa chọn những dự án có nhiều hơn 1 hầm để xe, hoặc có các tầng nổi để xe.

  • Hệ thống an toàn và an ninh

Khi mua căn hộ chung cư, anh chị cần yêu cầu chủ đầu tư công bố rõ về hệ thống thiết bị phòng chống cháy – nổ, các điểm báo động khi có sự cố mất an toàn. Ngoài các thiết bị phòng chống cháy – nổ và máy phát điện dự phòng, tuỳ theo cấp độ đầu tư của các khu chung cư, trong hệ thống an toàn còn trang bị thêm hệ thống quan sát an ninh, hệ thống kiểm soát ra vào khu chung cư.

  • Các công trình tiện ích công cộng

Một khu nhà chung cư, nếu không có các tiện ích công cộng thì xem như không được xếp hạng trong dòng sản phẩm nhà chung cư. Nhà chung cư cao cấp thường được đầu tư nhiều các công trình tiện ích như: nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà tập thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em, công viên và các công trình tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt văn hoá – thể thao khác.

he-thong-nha-hang-chung-cu
Khách hàng thỏa sức mua sắm ngay dưới chân tòa căn hộ của mình
  • Các công trình dịch vụ

Trong các khu chung cư lớn thường được tổ chức các công trình dịch vụ phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt của cộng đồng dân cư, những công trình dịch vụ thường có như: dịch vụ ăn uống, mua sắm, vui chơi giải trí và các dịch vụ kinh doanh doanh khác. Hoạt động của các dịch vụ tạo thêm tính tiện ích cho người sử dụng chung cư.

Dịch vụ đi kèm như nhà hàng, các dịch vụ của các bên thư 3 làm đa dạng thêm tiện ích cho cư dân.

III. HỢP ĐỒNG RÕ RÀNG – GIẤY TỜ PHÁP LÝ ĐẦY ĐỦ

  1. Các căn cứ pháp lý:

    Trong phần đầu của Hợp đồng mua bán thường được nêu các căn cứ pháp lý để hai bên mua – bán dựa vào đó mà ký kết. Về nguyên tắc, những căn cứ này là những văn bản pháp luật đã được công bố và còn hiệu lực thi hành. Những căn cứ được nêu trong hợp đồng nhưng chưa được công bố công khai, anh chị mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin về những văn bản này.

  2. Giá cả và điều kiện thanh toán:

    Đối với những dự án đã được đầu tư xây dựng xong toàn bộ, việc xác định giá và điều kiện thanh toán rất thuận lợi, bởi sản phẩm đã hoàn thành, anh chị mua dễ dàng nhận biết giá trị sản phẩm để quyết định. Riêng đối với những dự án đang xây dựng, trong Hợp đồng mua bán cần phải có điều khoản cam kết về chất lượng hoàn thiện công trình và phụ lục hợp đồng mô tả mức độ hoàn thiện của căn hộ. Đồng thời, những qui định về thời điểm thanh toán phải được gắn liền với tiến độ và kết quả xây dựng công trình.

  3. Về quyền lợi và nghĩa vụ:

    Trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản qui định cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua và bên bán. Trong đó, đặc biệt chú ý đến các qui định về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua, xem như đây là điều kiện để bên mua quyết định sự lựa chọn của mình.

    Đối với căn hộ chung cư, ngoài quyền sở hữu được qui định theo pháp luật, những nội dung liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ cần được xác định rõ trong hợp đồng gồm các quyền sau: được sử dụng chỗ để xe và mức phí phải trả; được sử dụng những tiện ích công cộng trong khu chung cư và mức phí phải trả; được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về điện thoại, truyền hình, internet; được yêu cầu bảo hành, bảo trì công trình; được tự thay đổi, sửa chữa hoàn thiện căn hộ và các quyền khác (nếu có).

IV. DỊCH VỤ QUẢN LÝ

tang-goi-quan-ly-dich-vu-vinhomes-times-city-t10
Một môi trường sống tốt là môi trường mà ở đó các thành viên trong gia đình có được sự vui vẻ, chăm sóc và cơ hội phát triển tốt nhất

Phí quản lý là khoản chi phí cho các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Hiện nay, trên thị trường nhà chung cư có nhiều mức phí quản lý khác nhau tùy thuộc vào quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại chung cư, từng loại căn hộ. Chính vì vậy, trước khi quyết định mua căn hộ, anh chị nên quan tâm đến các nội dung sau :

  1. Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư

    Bản Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư do chủ đầu tư xác lập theo các quy định chung của Nhà nước và theo yêu cầu quản lý của từng loại chung cư. Nội dung của bản quy định này liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người mua. Vậy nên, anh chị cần phải yêu cầu bên bán cung cấp văn bản Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin và làm cơ sở quyết định việc mua căn hộ .

  2. Mức phí quản lý

    Thông thường mức phí quản lý tỷ lệ thuận với giá bán căn hộ, với căn hộ cao cấp thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân cho cùng một loại diện tích. Chính vì vậy, với những căn hộ giá thấp nhưng lại có mức phí quản lý cao cần được xem xét kỹ lưỡng về mức độ hợp lý của mức phí này. Anh chị cần phải biết trước mức phí quản lý khi mua căn hộ, nếu không sẽ rơi vào tình trạng mua được nhà giá rẻ, nhưng khi về ở mới thấy đắt. Đối với bên bán cũng cần phải công bố mức phí quản lý khi chào bán căn hộ, có như vậy mới đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch mua và bán.

  3. Đơn vị quản lý

    Thông thường, đơn vị quản lý của các khu chung cư là Ban quản lý. Chất lượng quản lý của Ban quản lý là yếu tố liên quan trực tiếp đến mức phí quản lý mà người mua phải chi trả. Do vậy, khi mua và sử dụng căn hộ, anh chị không thể bỏ qua việc đánh giá trình độ, năng lực cũng như uy tín của đơn vị quản lý. Chọn một đơn vị quản lý chuyên nghiệp là yếu tố cơ bản đầu tiên để đảm bảo chất lượng quản lý. Đối với một đơn vị quản lý chuyên nghiệp phải có đầy đủ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý và đơn vị này phải công bố công khai các thông tin về đơn vị mình .

    Giá trị chất lượng của một khu chung cư gắn liền với giá trị chất lượng quản lý của đơn vị quản lý và đó cũng chính là một trong những tiêu chí quan trọng để anh chị quyết định lựa chọn mua căn hộ chung cư.

Trên đây là những vấn đề cần lưu ý trước khi quyết định mua một căn hộ chung cư hay quyết định chọn một dự án nhà ở nào đó. Các vấn đề này tuy rất cơ bản nhưng nó lại rất cần thiết giúp anh chị phần nào trong việc chọn cho mình được một căn hộ lý tưởng, tránh được những rủi ro về pháp lý, tránh được những dự án của của các chủ đầu tư yếu kém và quan trọng hơn là xứng đáng với đồng tiền mà anh chị bỏ ra.

Mọi thắc mắc cần trợ giúp, anh chị có thể liên hệ cho Tuấn bất cứ lúc nào theo địa chị bên dưới hoặc gửi bình luận tại bài viết này. Rất cảm ơn anh chị đã theo dõi.

Đặng Minh Tuấn – Beeland