Skip to main content

Những kinh nghiệm căn bản khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Sự phát triển của Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam

Thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam năm 2015 có những bước tiến vượt bậc so với năm 2014. Rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện trên thị trường, luật nhà sửa đổi 7/2015 cũng đóng góp vào sự phát triển chung của thị trường khi cho phép Việt Kiều, người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Bên cạnh đó sự phát triển của hạ tầng giao thông khi các tuyến đường cao tốc Hà Nội – Hạ Long, TP.HCM – Vũng Tàu cùng sự nâng cấp hàng loạt các sân bay: Nội Bài, Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang… là tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo thống kê của CBRE:

  • Tại Đà Nẵng: Năm 2014 có 7 giao dịch – Năm 2015 có 180 giao dịch tăng 26 lần.
  • Tại Nha Trang: Năm 2014 có 103 giao dịch – Năm 2015 có 481 giao dịch tăng 4 lần.
  • Tại Phú Quốc: Năm 2014 có 0 giao dịch – Năm 2015 có 850 giao dịch, đạt mức tăng trưởng chóng mặt.

Chính sự phát triển vượt bậc này đã hấp dẫn các nhà đầu tư khi thấy được tiềm năng du lịch, và cơ hội sinh lời cũng như để có thêm một kênh đầu tư an toàn nữa.

thi-truong-bat-duong-san-nghi-duong-2014-2015
Khảo sát bởi đơn vị tư vấn bất động sản toàn cầu CBRE

Hiện nay, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư truyền thông rất mạnh mẽ khiến nhiều khách hàng bị choáng ngập giữa các dự án. Mỗi dự án của mỗi chủ đầu tư lại có những chính sách khách nhau, vị trí khách nhau khiến nhiều khách hàng thực sự khó đưa ra phương hướng cho mình.

Trong quá trình tư vấn dòng bất động sản đầu tư của mình Tuấn gặp rất nhiều câu hỏi khác nhau của các anh chị gửi đến cho mình, Tuấn xin liệt kê một số câu ra đây để anh chị tham khảo: Anh chị nên đầu tư dự án nào? Nên mua dự án của Vin hay Sun?; Chị có 2 tỷ thôi, có nên đầu tư không em?; Nên đầu tư ở Đà Nẵng hay Nha Trang vậy em? Có anh thì chia sẻ là: Mô hình này mới quá anh thấy cũng hay hay nhưng chưa có kinh nghiệm, em chỉ anh cách nghiên cứu với! Còn nhiều câu hỏi dạng dạng như vậy nữa nhưng Tuấn không tiện liệt kê hết ra đây.

Qua những kinh nghiệm tư vấn cho rất nhiều anh chị khách hàng, Tuấn sẽ giúp anh chị xác định những vấn đề cốt lõi mà anh chị nên quan tâm khi đầu loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này là gì, để tránh tình trạng anh chị tìm hiểu lan man.

Những vấn đề nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cần quan tâm

Trong phạm vi của bài viết này, Tuấn tập trung nói về bất động sản nghỉ dưỡng biển là chính, dòng bất động sản nghỉ dưỡng khác như bất động sản nghỉ dưỡng trên đồi núi thì Tuấn xin phép được chia sẻ trong một bài viết khác, nhưng về cơ bản thì chúng cũng khá giống nhau.

  1. Vị trí dự án bất động sản nghỉ dưỡng
  2. Lựa chọn chủ đầu tư uy tín
  3. Lựa chọn môi giới chuyên nghiệp
  4. Đơn vị quản lý và khai thác dự án
  5. Tìm hiểu về sản phẩm, chính sách
  6. Kế hoạch tài chính

1. VỊ TRÍ DỰ ÁN

Vinpearl-riverfront-condotel-ngo-quyen
Vị trí dự án bất động sản quyết định trực tiếp đến lượng khách cho thuê của dự án

Vị trí dự án bất động sản nghỉ dưỡng là vấn đề được nhiều nhà đầu tư cũng như các chủ đầu tư quan tâm hàng đầu. Trong bất động sản nói chung, bất động sản nhà ở hay bất động sản đầu tư nói riêng thì yếu tố quan trọng nhất đó chính là Vị trí. Vị trí, vị trí và vị trí.

Vị trí của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ quyết định tới hiệu suất kinh doanh và lợi nhuận đầu tư của bất động sản. Với bất động sản nhà ở thì người ta hay tuân theo các yếu tố sau “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ“, nhưng với dòng bất động sản nghỉ dưỡng thì có chút khác biệt.

Để hiểu hơn thì anh chị cần phân biệt rõ các mô hình của bất động sản nghỉ dưỡng.
Trong bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay thì phân ra 2 mô hình chính đó là Biệt thự nghỉ dưỡngKhách sạn nghỉ dưỡng hay Căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng (Condotel).

ddddddd
Biệt thự biển là sự lựa chọn cho nhiều gia đình khi đi nghỉ dưỡng

Vị trí đối với Biệt thự và Khách sạn:

  • Biệt thự nghỉ dưỡng: Khi nhắc tới Biệt thự nghỉ dưỡng thì người ta thấy ngay phần lớn các biệt thự nghỉ dưỡng này đều nằm trong các khu resort tách biệt với khu đông dân cư để đảm bảo tính riêng biệt, yên tĩnh mà nó hướng tới. Đối tượng khách hàng sử dụng biệt thự đa phần là để nghỉ ngơi, tận hưởng những cảm giác yên bình, sau những ngày làm việc căng thẳng. Trong khu resort có thể có những ao, hồ, hay sát biển, và cũng rất thuận tiện cho giao thông đi lại đến dự án.
  • Khách sạn và Căn hộ khách sạn: Ở đây có 2 mô hình
    Căn hộ khách sạn, khách sạn nằm trong khu resort: Có nhiều khách sạn nằm chung trong quần thể của một khu nghỉ dưỡng, thì đối tượng khách hàng đến đây ở chủ yếu là những du khách đến để nghỉ dưỡng là chính, lượng khách lưu trú dài ngày thì sẽ thường không chọn nơi đây bởi tính thuận tiện trong sinh hoạt, mua sắm không cao.
    – Căn hộ khách sạn, khách sạn nằm trong khu đông dân cư: Khách sạn nghỉ dưỡng nằm trong thành phố hay gần thành phố thì lượng khách hàng sẽ đa dạng hơn. Khách đến đây nghỉ có thể là lượng khách hàng đi du lịch, khách đi nghỉ dưỡng, khách đi công tác, khách vãng lai,.. Vì lợi thế của Condotel là có thể nấu nướng, sinh hoạt như một căn hộ thông thường nên nhiều khách hàng lựa chọn căn hộ khách sạn là nơi lưu trú dài ngày cho mình, thường thì vài tuần, dài thì vài tháng.

Với những thành phố biển thì từ trung tâm ra tới bãi biển cũng không quá xa chỉ từ 500m – 1800m, việc chọn khách sạn ở trung tâm thành phố để vừa đi tắm biển vừa khám phá địa danh là một ý tưởng không tồi.

Phối cảnh Condotel Ngô Quyền - Đà Nẵng
Condotel gần thành phố là một lựa chọn yêu thích của nhiều nhà đầu tư có tầm nhìn

2. LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ UY TÍN

Có nhiều nhà đầu tư họ đầu tư theo cách chọn các sản phẩm của một chủ đầu tư, và họ chỉ gắn bó với một số chủ đầu tư mà họ đã tin tưởng thôi.

Có những khách hàng mà Tuấn từng gặp: Anh chị ấy chỉ đầu tư vào những dự án mà Vingroup trực tiếp triển khai vì lý do là anh chị và gia đình anh ấy đang sử dụng nhà Vinhomes, cho con đi học ở Vinschool, khám bệnh ở Vinmec rồi, anh chị ấy rất thích dịch vụ của tập đoàn này.

Nhưng lại có những anh chị khác lại thích sản phẩm của tập đoàn Sungroup vì lý do là các sản phẩm của tập đoàn này có thiết kết rất độc đáo và mới lạ, “có 1 không 2“.

Có anh bạn khác, anh ấy chuyên đầu tư ngắn hạn hay còn gọi là “đầu tư lướt sóng” lại chọn những dự án giá rẻ của Mường Thanh để hưởng lợi từ việc bán chênh trong thời gian ngắn.

Rõ ràng có nhiều lý do để chọn cho mình một chủ đầu tư nhưng Bất động sản nghỉ dưỡng là một loại hình khá đặc thù. Việc lựa chọn một chủ đầu tư có đủ uy tín, tiềm lực kinh tế là rất quan trọng bởi vì: bất động sản nghỉ dưỡng là kênh đầu tư dài hạn, đòi hỏi vốn đầu tư phải dồi dào, đồng nghĩa với việc chất lượng xây dựng, cảnh quan, thiết kế… cũng phải được đảm bảo.

ben_ngoai_1_zing1_filtered
Nếu lựa chọn phải một chủ đầu tư thiếu năng lực thì dự án có thể bị bỏ hoang. Không thì cũng kinh doanh lay lắt. Ảnh tham khảo Zing VN

Như anh chị đã biết, thị trường bất động sản Việt Nam vừa phải chứng kiến hàng loạt các dự án bất động sản nhà ở bị đắp chiếu do những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính triển khai. Các dự án đó được vẽ ra rất quy mô nhưng lại không triểm khai đúng thời hạn, phần đa các chủ đầu tư thường xây dựng bằng khoản tiền đi vay nên khi gặp nền kinh tế khủng hoảng, lãi suất vay liên tục tăng, đẩy giá thành bất động sản lên cao, người mua nhà cũng chững lại dẫn đến dự án bị thiếu hụt vốn, dự án cũng bỏ hoang luôn.

Nên việc lựa chọn một chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, uy tín, định hướng dài hạn với dòng bất động sản nghỉ dưỡng này là một điều cực kỳ quan trọng. Việc chọn một chủ đầu tư uy tín cũng đảm bảo cho việc sau này anh chị sẽ nhận được những quyền lợi như pháp lý, những cam kết trong quá trình hợp tác cho thuê.

3. LỰA CHỌN MÔI GIỚI CHUYÊN NGHIỆP

Nói đúng hơn phải là chọn một người tư vấn chuyên nghiệp, chọn một môi giới chuyên nghiệp thôi chưa đủ. Người môi giới đơn thuần chỉ là người cung cấp thông tin của dự án cho anh chị và giúp đỡ anh chị trong việc mua bán, làm thủ tục. Còn người tư vấn thì lại khác, đẳng cấp của người này cao hơn hẳn, ngoài những việc mà một người môi giới làm, người tư vấn chuyên nghiệp còn đưa ra những phương án đầu tư, những giải pháp an toàn khi tư vấn.

Nguoi-Tu-Van
Người tư vấn sẽ luôn nghĩ cho khách hàng

Người tư vấn là người đưa ra cho anh chị những lời khuyên phù hợp với anh chị nhất ở trên phương diện khách quan. Người này rất quan trọng trong việc giúp anh chị đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không. Mọi thông tin về dự án, chủ đầu tư, thị trường bất động sản, cách thức đầu tư, thời điểm đầu tư, người tư vấn đều là người hiểu rõ nhất.

Thế nên, ngay từ đầu khi tìm hiểu về loại hình đầu tư bất động sản nghỉ này, anh chị hãy tìm ngay cho mình một người tư vấn chuyên nghiệpcó Tâm để giúp anh chị hiểu tường tận về dự án, cách thức đầu tư.

Đã có rất nhiều trường hợp, các anh chị được Tuấn khuyên là không nên đầu tư, hay chọn một thời điểm khác để đầu tư khi đã hộ tụ các yếu tốt cần và đủ để đầu tư. Loại hình đầu tư này rất tốt nhưng không phải dành cho tất cả mọi người nên việc xác định mình có phù hợp với mô hình đầu tư này hay không cũng rất quan trọng, giúp anh chị tiết kiệm được thời gian và công sức.

4. ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC DỰ ÁN

Vì bất động sản nghỉ dưỡng là mô hình khá đặc thù, người mua không để ở mà cho thuê lại là để lấy dòng tiền nên việc chọn dự án có đơn vị quản lý chuyên nghiệp, kinh nghiệm trong khai thác và quản lý là việc vô cùng quan trọng.

Có nhiều trường hợp khách hàng đầu tư vào một dự án là do Chủ đầu tư dự án đó có chính sách cam kết cao mặc cho các yếu tố khách như thế nào. Mua được dự án giá rẻ, chính sách cam kết cao vậy là nhiều nhà đâu tư tưởng được “ăn dưa bở”. Tuấn rất ủng hộ việc anh chị mua được bất động sản giá tốt, chính sách cam kết cao nhưng anh chị cần phải tham khảo thật kỹ lưỡng về Chủ đầu tư, Đơn vị vận hành khai thác, Quy mô dự án, Cách thức khai thác cho thuê,.. có thực sự khả thi không. Hãy phân tích dựa trên những con số, đầu tư chuyên nghiệp là cần phải phân tích chuyên sâu chứ không phải đầu tư theo cảm tính, theo đám đông.

Tuấn gặp một khách hàng nói rằng, anh cứ mua những dự án giá rẻ để 5-10 năm sau chờ tăng giá thì anh bán đi.

Nhưng thực sự liệu có phải mua bất động sản nghỉ dưỡng giá rẻ thì trong tương lai bất động sản đó tăng giá hay không? Nó phụ thuộc vào những yêu tố nào để tăng giá?
Bất động sản nghỉ dưỡng là mô hình bất động sản rất đặc biệt, bất động sản này dùng để đầu tư, không dùng để ở nên các yếu tố để bất động sản này tăng giá cũng khác với bất động sản thông thường rất nhiều.

Một yếu tố tiên quyết trong việc quyết định một bất động sản nghỉ dưỡng tăng giá hay không phụ thuộc vào bất động sản đó có sản sinh ra dòng tiền đều đặn hàng năm không, nếu nó sinh ra dòng tiền ổn định và đều đặn thì khả năng nó tăng giá là rất cao, và ngược lại. Nên nếu anh chị kỳ vọng một bất động sản nghỉ dưỡng tăng giá thì anh chị cần phân tích khả năng bất động sản đó sinh lời như thế nào trong tương lai.

Tuấn vẫn nói, đây là loại hình đầu tư dài hạn nên 5-10 năm đầu anh chị nhận được cam kết chưa nói lên được điều gì? Cái mà Tuấn muốn anh chị quan tâm tới là sau thời gian cam kết tối thiểu đó, anh chị nhận được lợi nhuận cho thuê là bao nhiêu? Anh chị muốn tỷ suất lợi nhuận của mình nhận được cao hơn lợi nhuận cam kết hay thấp hơn?

Vấn đề lợi nhuận nhận được từ chương trình cho thuê cao hay thấp đều phụ thuộc vào việc đơn vị quản lý bất động sản đó có khai thác tốt hay không? Đợn vị quản lý đó vận hành bất động sản của anh chị như thế nào, tìm kiếm khách hàng ra sao, làm thương hiệu thị trường thế nào? Một bất động sản sinh sôi ra nhiều lợi nhuận thì khả năng bất động sản đó tăng giá là một việc luôn xảy ra.

5. TÌM HIỂU VỀ SẢN PHẨM, CHÍNH SÁCH

Sau khi anh chị đã tìm hiểu về những vẫn đề tổng quan, như vị trí, chủ đầu tư thì vấn đề tiếp theo sẽ là chi tiết sản phẩm mà anh chị sẽ mua, đầu tư, những vấn đề chính sách bán hàng, những ưu đãi khi đầu tư.

Những vấn đề chi tiết về sản phẩm, như cách chọn căn, chọn hướng người tư vấn bất động sản chuyên nghiệp sẽ giúp đỡ anh chị lựa chọn.

Khi anh chị lựa chọn được dự án, thì vấn đề tiếp theo anh chị cần quan tâm là cơ cấu sử dụng vốn.

6. KẾ HOẠCH VÀ CƠ CẤU SỬ DỤNG VỐN

su-dung-tien-de-sinh-ra-tien
Nếu chúng ta biết cách thì tiền sẽ sản sinh ra tiền

Chắc hẳn khi anh chị tìm hiểu về cơ hội đầu tư này, anh chị cũng đã dành cho mình một khoản ngân sách để đầu tư. Nhưng nên đầu tư bao nhiêu tiền, có nên sử dụng đòn bẩy tài chính như vay ngân hàng để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hay không? Nếu vay thì nên vay bao nhiêu, vay trong bao lâu là hợp lý? thì anh chị cần cân nhắc. Trước khi anh chị quyết định, hãy nói với bạn nhân viên tư vấn, bạn ấy sẽ giúp anh chị đưa ra những phương án tài chính hợp lý nhất, và cuối cùng anh chị vẫn là người quyết định!

Trên đây là chia sẻ về một số kinh nghiệm đầu tư bất động sản nghỉ dưỡngTuấn đã đúc rút lại từ quá trình tư vấn thực tế của mình. Hy vọng với chút ít kinh nghiệm này sẽ giúp ích cho anh chị phần nào trong việc lựa chọn một bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, cách chọn một bạn tư vấn có Tâm có Tầm đồng hành trong suốt quá trình đầu tư của anh chị.

Mọi góp ý xin gửi về hòm thư Gmail: tuanbatdongsandautu@gmail.com hoặc gọi điện cho Tuấn theo số liên hệ dưới cuối trang.

Xin chân thành cảm ơn!

Đặng Minh Tuấn – BeeLander